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INVESTIR DANS L’IMMOBILIER A DETROIT : NOS CONSEILS

Detroit est-elle vraiment une ville ou il fait investir dans l'immobilier?

Partie 1 : Detroit, une ville toujours en crise ?

Un bref historique de la ville

Si l’on se retourne brièvement sur le passé de Detroit, il est intéressant de constater la puissance que représentait cette ville. Comme on le sait Detroit fut la ville ayant donné naissance aux plus grands constructeurs automobiles. Les deux principaux sont évidemment General Motors et Ford. Ils ont pendant longtemps deux des plus gros constructeurs de l’industrie automobile mondiale. C’est au début du XXème siècle, marquant également le début de la période d’industrialisation que Detroit devient connue. Elle rayonne par son industrie et par ses géants mondiaux. De même c’est en 1950, période après-guerre que la ville atteint son niveau record de population. A cette on compte quasiment 2 millions d’habitants, avec une situation de plein emploi. Pourtant c’est à la même période que la ville décroit de façon constante. La population fuit une économie de moins en moins pérenne. Cette décadence prend un tournant dramatique, lors de la crise des subprimes de 2008. La ville ne peut faire face à ses dettes et se déclare en faillite. Oui cela peut paraitre invraisemblable mais ce fut le cas.

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Reprise économique réelle ou artificielle ?

La ville de Detroit a connu des heures très sombre. Le service public était en total perdition. De nombreux agents publics n’étaient plus payés, y compris les agents de la police. Cette ville au passé glorieux connaissait la désertification de ses quartiers. Également, une violence inouïe prenait place, du fait de la conjoncture. Il n’y avait plus travail ainsi que de sécurité, en outre la ville était profondément marquée les violences raciales. En effet des affrontements entre blancs et noirs sont intervenus à de nombreuses reprises dans l’histoire de la ville de Detroit. Il fallait donc tout reconstruire, et la ville a beaucoup communiqué dans ce sens. Un homme clé doit être mentionné, il s’agit de Dan Gilbert. Un milliardaire originaire de la ville. Il a réalisé des investissements massifs à la suite de la crise pour envoyer des signaux forts.

Il faut investir à Detroit ! Les journaux en parlent…

Sous ce titre ironique, il convient de constater indiscutablement qu’une couverture médiatique, spécialement francophone a été faite. En effet Detroit a fait parler d’elle, négativement comme positivement. A la fois symbole que même une ville peut faire faillite, elle a suscité l’intérêt de nombreux investisseurs immobiliers. De très grands journaux ont pu à certain moment faire de la publicité aussi pour les bienfaits de l’investissement à Detroit. Dans le même temps, d’autres abordaient le sujet de manière opposée, en s’interrogeant si vraiment Detroit pouvait renaitre. Difficile donc de se faire une idée du risque que représente l’investissement immobilier à Detroit. D’un point de vue factuel, on sait que la ville était en faillite, les traces sont toujours présentes. Une question pose, avons-nous suffisamment de recul sur la situation ?

Partie 2 : Les 5 infos à connaitre pour investir dans l’immobilier à Detroit

Les prix de l’immobilier

Le stite Redfin.com très important aux Etats-Unis pour ce qui est de l’immobilier donne des indications sur les tendances du marché à Detroit. Tout d’abord, on constate que le prix moyen ces derniers mois des maisons est de 65 000 $. Avec un prix par square feet de 56 $. Attention, toutefois, il s’agit d’une moyenne et en ce qui concerne Detroit, une énorme hétérogénéité des prix existe. En effet, le centre de Detroit, c’est-à-dire Downtown est aujourd’hui devenu extrêmement cher. Pour rappel des investisseurs sont venus s’emparer de l’opportunité, ce qui a conduit à faire grimper les prix. Dans le même temps, des quartiers ont été quelque peu délaissés pour la reconstruction. Il y a encore peu, on trouvait de nombreuses maisons abandonnées, voire squattées avec toujours un sentiment d’insécurité. La connaissance du terrain est particulièrement importante pour Detroit, en raison de ces extrêmes différences de développement au sein de la ville. 

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Le montant des loyers

Detroit est une ville de locataire ! ça c’est la bonne nouvelle. Les gens louent énormément leurs logements, et n’ont pas vraiment accès à la propriété. Dans le même temps cela signifie que les habitants n’ont pas de revenus élevés. A fortiori sans tomber dans la généralité cela peut amener plus de difficultés à long terme. Notamment en ce qui concerne le respect des versements de loyers chaque mois. Attention toutefois, il ne s’agit pas là de dire que toute la population est pauvre. Bien au contraire, quand vous allez dans le centre-ville ou les quartiers alentours, les habitants possèdent de hauts revenus. Seulement pour ce genre de localisation le ticket d’entrée sera trop élevé pour espérer faire une très bonne rentabilité. En plus du risque plus élevé en investissant plus gros.

La fiscalité

S’attarder sur la fiscalité lors d’un investissement immobilier est toujours une bonne idée. Lorsque vous souhaiter investir dans l’immobilier à Detroit, vous n’y dérogerez pas, il faudra mettre en place une stratégie fiscale. Plusieurs informations générales sont à connaitre. D’abord sans rentrer les détails, il existe une convention fiscale de non double imposition entre la France et les Etats-Unis. En clair cela veut dire que vous paierez seulement des impôts aux Etats-Unis. Et c’est une bonne nouvelle ! Oui car les règles fiscales aux Etats-Unis sont globalement plus clémentes avec les propriétaires de biens immobiliers. Sans parler en plus de la possibilité de gérer de manière plus souple une société. Vous serez amené à réduire votre imposition beaucoup plus facilement.

La rentabilité

Venons enfin à ce qui intéresse vraiment lorsqu’on s’apprête à réaliser un investissement immobilier. La rentabilité du bien. En parcourant les différents acteurs du marché, on se laisse rapidement convaincre de rentabilités extraordinairement élevées à Detroit. Prudence ! Non pas qu’il faille être pessimiste dans l’âme, mais un peu de réflexion n’est jamais dénué de sens. Tout d’abord, il est certain que Detroit offre de bonnes opportunités. En effet pour les raisons évoquées, et notamment du fait d’une crise foudroyante les prix ont été anéanti. Cependant, rapidement certains quartiers ont repris des prix d’avant crise, comme le downtown de la ville. Alors que d’autres ont toujours du mal à augmenter. Il pourra donc être possible d’obtenir facilement des rentabilités d’au moins 10 %. Le seul est bémol ressort quelque peu du fait que tout dépendra de vos locataires. Pour rappel, dans un objectif de rentabilité optimale. Les quartiers qui vous seront proposer n’offriront pas la qualité de locataire qui va avec. Il s’agira donc d’un choix, et de déterminer si le risque est suffisamment rémunérateur ?

Les locataires

Dans la continuité de ce qu’on a vu précédemment la sélection du locataire est capitale pour ce type d’investissement. Il faudra donc établir préalablement qu’elle est votre stratégie. Évidemment vous pourriez vous orienter vers de la location saisonnière. Avec pour objectif de placer dans la maison des touristes. Bien que cela soit une possibilité. Il semble que les acteurs présents sur le terrain privilégient plutôt des locataires habitants. Dès lors dans cette hypothèse le choix est vraiment importante. Car vous allez placer un locataire pour une certaine durée. Fort heureusement les États-Unis est un pays intéressant pour cela. En effet il va pouvoir être réalisé une vérification de l’historique des candidats à la location. Ainsi vous pourrez éviter les mauvais payeur ou personnes en difficultés financières. 

Partie 3 : Notre top 5 des quartiers à Detroit

Rivertown

C’est l’un des endroits très recherché par les habitants. Ce quartier offre de multiples avantages. Tout d’abord il est proche du centre et de toutes les commodités. Quartier très connu pour son énergie, il offre les meilleurs restaurants et bars que la ville offre. Le petit plus de ce quartier est indiscutablement le fait qu’il borde la rivière. C’est donc un environnement hybride à la fois, très urbain mais aussi parfaitement agréable pour se promener le long de l’eau. Bien sûr les loyers sont en adéquation. Et donc ils sont plutôt élevés. De plus dans ce quartier vous ne trouverez que des appartements et autres condos.

Wayne State

C’est ici également que beaucoup de choses se passent à Detroit. Quartier voisin du downtown, ce quartier se différencie par la jeunesse de sa population. En effet, vous y trouverez de nombreuses écoles et universités. Parfait pour les familles, toutes les commodités à proximité ainsi que les loisirs pour les étudiants. C’est l’endroit qui attire toujours plus de monde chaque année.

Boston Edison

Voici un quartier résidentiel plutôt surprenant. Puisque ce quartier est plutôt positivement apprécié des habitants, alors même qu’il se situe près de zones plus délabrées. En effet, il est particulièrement remarquable du fait de l’architecture des différentes maisons. Dans le même temps il attire une population plutôt aisée. Bien qu’il y ait quelques magasins, il faudra bien souvent que les habitants sortent du quartier pour aller trouver d’autres commodités.

Elmwood Park

C’est le voisin direct du quartier Rivertown. Il s’agit d’un quartier historique particulièrement important. Il a été un des quartiers dont la ville s’est préoccupée. Elle a en effet injecté de l’argent pour redonner vie à ce quartier. L’évolution est plutôt visible et les habitants l’ont compris. Il attire toujours plus et automatique les prix grimpent. Le point fort est bien évidemment le parc présent, qui rend la vie plutôt agréable et participe à faire de ce quartier un petit centre-ville à lui tout seul.

Eastern market

C’est un quartier offrant une parfaite combinaison entre le centre-ville et une zone particulièrement résidentielle. Sa renommée tient à son marché qui existe depuis le XIXème siècle et amène beaucoup de monde. De nombreux stands sont présent chaque semaine. De nombreux commerçant se regroupent donc pour proposer différents produits alimentaires. Mais également des fabricants de bijoux. La vie est très animée et cela donne un véritable charme à ce quartier.  

Après avoir investi dans ces quartiers, juste après la crise des sub-primes, j’ai réalisé à titre personnel de belles opérations. Aujourd’hui il est très difficile de trouver des opportunités car le marché a beaucoup pris en valeur. Les quartiers où les rentabilités seraient interessantes sont trop éloignés et pas assez sécurisés à mon sens pour que l’on s’y intéresse. Depuis 2 ans, j’ai ré-orienté mes actifs et les clients Investir.us à Cleveland qui est vraiment la ville du moment en matière d’opportunités immobilières et qui peut produire de fortes rentabilités.

Julien Raynard, Investir.us

Partie 4 : Comment faire l’achat d’une maison à Detroit ?

Déterminer un budget précis (financement quasi-impossible)

Élément important à prendre en compte, lors de l’achat d’une maison à Detroit il faut savoir qu’un financement va difficilement être réalisable. En effet que ce soit les banques américaines ou françaises celles-ci seront peu intéressé par l’octroi d’un prêt. Les premières refuseront en toute état de cause en raison du fait que vous ne résidez pas et que vous ne possédez pas de « credit history ». Toutefois il peut arriver de négocier un crédit immobilier, selon des conditions extrêmement contraignantes. En outre il faudra présenter un patrimoine plutôt rassurant. Comme toujours rien est impossible, mais en l’occurrence, ici, les difficultés sont nombreuses. C’est pourquoi, il est conseillé d’établir précisément le cash disponible et combien êtes-vous prêt à investir. Ce montant doit être plus ou moins précis, en raison du fait que différents coûts pourront venir s’ajouter par la suite.

Quel type de bien ?

Bon, vous avez pu le deviner, on parle de maison depuis le début. Ainsi, il est plutôt courant à Detroit de se pencher sur des biens de type maison individuelle. Les acteurs du marché se sont d’ailleurs largement spécialisés sur ce créneau. Il faut dès lors évacuez tout type de biens inférieurs à 50 000 $ et promettant des rentabilités phénoménales. Ce genre d’offre n’aura aucun intérêt et vous coûtera de l’argent à long terme plutôt que de vous en rapportez. Pour envisagez un investissement rentable et stable comptez aux alentours des 70 000 $ avec des rénovations sérieuses. Avec ce prix vous pourrez envisagez des biens d’environ 100 m2. La rentabilité est comme toujours difficilement prévisible. Mais si le bien est parfaitement loué, 10 % de rentabilité est raisonnable.

Se faire accompagner

Enfin le dernier conseil est selon nous le plus important. Puisque vous ne serez certainement pas sur place et alors même que vous seriez sur place, prenez ceci en considération. Faites-vous accompagner, aux États-Unis vous pouvez gagner gros, mais vous pouvez aussi perdre beaucoup. C’est la beauté de ce pays. Vous avez donc tout intérêt à investir pour vous faire accompagner par quelqu’un de confiance. Vous éviterez de nombreuses erreurs qui peuvent coûter cher. Vous vous sentirez plus rassuré aussi, cela est certain.

Conclusion : Faut-il investir à Detroit ? 

Là est toute la question, et il serait trop imprudent de trancher aussi facilement la question. Tout d’abord car c’est une décision au cas par cas. En fonction de la situation de l’investisseur, mais aussi de l’opportunité qui se présente la réponse pourra être différente. On peut néanmoins affirmer que Detroit pour un premier investissement n’est pas optimal. Premièrement, il s’agit tout de même d’un premier choix risqué. Malgré ce qu’avance les acteurs qui ont des intérêts dans cette ville, cette dernière a connu une faillite sur laquelle nous n’avons pas encore suffisamment de recul. Deuxièmement le redéveloppement de la ville est certes en marche, et la ville communique beaucoup (trop) là-dessus. Mais ce redéveloppement est inégalitaire et des quartiers sont quelques peu oubliés.

Investir à Detroit l’avis d’Investir.us :

« Nous avons nous-mêmes expérimentés l’investissement à Detroit. Nous croyons en la réalité du terrain et avons donc investis dans la ville pour un vrai retour d’expérience. Mais le bilan ne nous semble pas convaincant. En échangeant avec d’autres investisseurs nous partageons ce sentiment que la ville ne s’est pas encore totalement relevée de cette faillite. Cela à plusieurs conséquences. D’abord, il existe encore des dysfonctionnements du service public. Le manque de moyen est encore présent. Ensuite, l’économie peine toujours à redémarrer. Ce qui fait que les quartiers où vous êtes amenés à investir pour la rentabilité n’offrent pas des conditions optimales et des locataires satisfaisants. »

CONTACTER INVESTIR.US – SPECIALISTE DE DETROIT

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Investir.us est l’expert immobilier du marché américain. Fondé par un passionné d’immobilier, Julien Raynard, cette équipe à taille humaine accompagne chaque année des centaines de francophones dans leurs projets d’investissements immobiliers aux USA. Au delà des objectifs de rentabilité et plus value qui font partie de l’ADN d’Investir.us, les équipes seront capables de répondre à vos questions fiscales, légales et patrimoniales nécessaires à la réussite d’un projet d’investissement. Un accompagnement avec une équipe d’experts est necessaire afin que votre rêve américain ne devienne pas un cauchemar.

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